Flurbereinigung - Verunsicherung durch Messdifferenzen bei der Landvermessung
Nach dem Hausabriss stand unsere Giebelwand "nackt" da - Nachbarrechtliche Beziehungen bei Nachbar- und Grenzwänden
Wenn zwei Häuser sich eine Giebelwand teilen, dann steht nach dem Abriss eines Hauses diese Wand ungeschützt – quasi nackt – da und ist damit der Witterung ausgesetzt.
Mit genau solch einem Problem hatte sich eine junge Familie an den Bürgerbeauftragten gewandt. Dazu hatte sie vorgetragen, dass das Haus auf dem Nachbargrundstück und ihr eigenes Wohnhaus eine gemeinsame Giebelwand gehabt hätten. Im Jahr 2004 sei das Haus auf dem Nachbargrundstück aber wegen Gefahr im Verzug vom Landratsamt im Wege der Ersatzvornahme abgerissen worden. Dies hatte zur Folge, dass die Giebelwand des eigenen Hauses nunmehr frei liege und damit Wind und Wetter schutzlos ausgesetzt sei. Seither habe man mit einer feuchten Außenwand und Fäulnis an den Holzbalken im eigenen Haus zu kämpfen.
Hieraus ergab sich für die junge Familie die – nachvollziehbare – Frage, ob man nicht gegen den für den Abriss Verantwortlichen einen Anspruch auf Anbringung von Dämmung und Außenputz habe.
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Lösungsansatz und Ergebnis
Nach umfangreichen Recherchen informierte der Bürgerbeauftragte die junge Familie zur Rechtslage und möglichen Ansprüchen gegen das Landratsamt:
Wenn sich auf zwei nebeneinander liegenden Grundstücken zwei Gebäude mit einer gemeinsamen Giebelwand befinden, handelt es sich bei dieser Giebelwand um eine gemeinschaftliche Grenzeinrichtung. Sie wird auch als halbscheidige Giebelmauer, Kommunmauer oder Nachbarwand bezeichnet. Diese Mauer dient als Abschluss oder zur Unterstützung eines Gebäudes und muss auf beiden Grundstücken stehen. Die Nachbarwand muss also zum einen eine bestimmte bautechnische Funktion für aneinander grenzende Bauwerke auf benachbarten Grundstücken erfüllen und zum anderen mit einem Teil ihrer Dicke auf jedem der beiden Grundstücke stehen. Das hierdurch begründete Rechtsverhältnis der Nachbarn ist durch die §§ 921, 922 Bürgerliches Gesetzbuch - BGB sowie durch landesrechtliche Vorschriften geregelt. § 8 Abs. 3 S. 1 ThürNRG bestimmt: „Wird eines der Gebäude abgebrochen und nicht neu errichtet, so hat der Eigentümer des abgebrochenen Gebäudes die Außenfläche des bisher gemeinsam genutzten Teiles der Wand in einem für eine Außenwand geeigneten Zustand zu versetzen.“ Kommt der Eigentümer des abgebrochenen Gebäudes seiner Verpflichtung nicht nach, so hat der in seinem Nutzungsrecht beeinträchtigte Nachbar hat das Recht, vom abreißenden Nachbarn die Beseitigung der Störung im Wege der Naturalrestitution (§ 1004 BGB) bzw. nach bereits erfolgtem Abriss die notwendigen Kosten dafür zu verlangen (§§ 812, 818 Abs. 2 BGB).
Einen Anspruch des Nachbarn auf Anbringung von Wärmedämmung und Außenputz bestätigte der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 27. Juli 2012 – V ZR 2/12. Danach hat der Eigentümer des abgerissenen Hauses für die Herstellung des Zustandes aufzukommen, den das stehengebliebene Haus vorher hatte. Das heißt, er muss z. B. die Kosten für die Installation einer fachgerechten Wärmedämmung und die Verputzung in der Form übernehmen, dass die freigelegte ehemalige halbscheidige Giebelwand nun die Funktion einer Hausabschlusswand erfüllen kann.
Ein Anspruch zu Gunsten der jungen Familie hätte also mindestens vorausgesetzt, dass die hier maßgebliche Giebelwand eine solche Nachbarwand bzw. Kommunmauer war. Ob dies der Fall war oder nicht, konnte hier aber dahingestellt bleiben. Denn zu dem Zeitpunkt, zu dem die Ursache für das „Frei-Werden“ der Giebelwand (= Abriss Nachbargebäude) gesetzt wurde, gab es bereits schon keinen verantwortlich zu machenden, handlungsfähigen Eigentümer und damit tauglichen Anspruchsgegner (mehr). Aufgrund dessen erfolgte der Abbruch des Gebäudes im Rahmen einer Ersatzvornahme zur Gefahrenabwehr durch das Landratsamt, so dass eine hoheitliche Handlung ursächlich war für die Freilegung der Giebelwand. Dass diese Handlung wegen einer Gefährdung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung dringend angebracht und auch rechtmäßig war, stand außer Frage. Ungeachtet dessen hatte diese Handlung aber doch negative Folgen für das Eigentum der jungen Familie.
Insofern war die Interessenlage für die junge Familie im Grunde keine andere, als in der beschriebenen nachbarrechtlichen Situation. Deshalb drängte sich für den Bürgerbeauftragten die Frage auf, ob in derlei Fällen, in denen ein Abbruch auf dem Nachbargrundstück nicht durch den Eigentümer, sondern im Wege der Ersatzvornahme durch die zuständige Behörde erfolgt, nicht ggf. ähnliche Grundsätze zur Anwendung kommen (können), wie es in der oben beschriebenen „klassischen“ nachbarrechtlichen Konstellation der Fall ist. Da eine verbindliche Klärung dieser Frage aber nur im Wege der Geltendmachung von Staatshaftungsansprüchen und im Rahmen eines vermutlich sehr langwierigen rechtlichen Verfahrens möglich gewesen wäre, bemühte sich der Bürgerbeauftragte beim Landratsamt um eine einvernehmliche Kompromisslösung: Unter Vorlage von Kostenvoranschlägen, die die junge Familie für die Durchführung der nötigen Arbeiten eingeholt hatte, trat er an das Landratsamt heran und warb für eine anteilige Kostenübernahme bzw. Kostenteilung. Da dieser Vorschlag bei der Behörde jedoch kein Gehör fand, musste der Bürgerbeauftragte die junge Familie letztlich dann doch auf die gerichtliche Klärungsmöglichkeit verweisen.
Trotzdem bedankte sich die junge Familie beim Bürgerbeauftragten herzlich für die Bemühungen um eine Klärung.
(Stand: Dezember 2016)
